• Avv. Chiara Ennas

Balcone danneggiato o pericolante: chi paga?


Spese manutenzione e ristrutturazione balcone

Quante ore avete passato, durante le assemblee di condominio, a discutere con quel vicino che non vuole ristrutturare il balcone di tasca propria, poiché sostiene che le spese siano a carico di tutti i condomini? Ha veramente ragione?


Come ben sapete, ogni volta che si parla di effettuare lavori di ristrutturazione del palazzo, a causa delle ingenti spese che tali interventi comportano, è sempre molto difficile mettere d'accordo tutti i condomini: nessuno si vuole assumere l'onere ed aprire il portafoglio!


In particolare, i principali problemi e dubbi sorgono riguardo la manutenzione e riparazione dei balconi e sottobalconi: di chi sono i balconi di un edificio? E di conseguenza, chi paga le spese per la loro ristrutturazione? Di chi è la responsabilità se, dal cornicione, cadono pezzi di calcinacci o di intonaco?

Per rispondere a questi interrogativi, è fondamentale fare una differenziazione sia in base alla tipologia di balcone interessato, che in base alla natura dell’intervento che deve essere eseguito.


Facciamo un po' di chiarezza, ed iniziamo dalla prima grande differenza: quella tra balconi aggettanti e balconi incassati.



1.1) Balconi aggettanti o incassati: differenze strutturali

Determinare le diverse tipologie di balconi è molto importante al fine di individuare il giusto criterio di ripartizione delle spese di manutenzione e ristrutturazione.


I balconi aggettanti sono quelli più comuni, che sporgono dalla facciata dell’edificio e consentono l’affaccio mediante un prolungamento “sospeso in aria” dell’appartamento.

Tale balcone rappresenta un elemento decorativo ed estetico dell'edificio, ma la sua funzione principale è quella di consentire l'affaccio al proprietario dell'appartamento nel quale insiste.

Di conseguenza, appare ovvio che i balconi aggettanti non abbiano la funzione di coprire il piano inferiore e, strutturalmente, sono autonomi rispetto agli altri piani.

Ciò vuol dire che tale tipologia di balcone non risulta necessaria all’esistenza del fabbricato condominiale, potendo quindi esistere indipendentemente dalla presenza di altri balconi nel piano sottostante o sovrastante.


Pertanto, non essendo destinati all’uso o al servizio del palazzo condominiale, non rientrano tra i beni comuni dell’edificio e recano vantaggio al solo proprietario dell'appartamento di cui il balcone è pertinenza.


I balconi incassati invece, a differenza di quelli aggettanti, non sporgono dai muri perimetrali dell'edificio, restando per l'appunto "incassati" nell’interno, e solitamente sono chiusi su due o tre lati.

In questo caso, si ritiene che la soletta dei balconi costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, ne condivida le stesse caratteristiche strutturali, svolgendo le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale.

Semplificando, la parte inferiore del balcone incassato costituisce, per l’inquilino del piano di sotto, un vero e proprio soffitto.



1.2) Balconi aggettanti o incassati: differenze giuridiche ed effetti sulle spese

Le due tipologie di balconi si differenziano, oltre che per le caratteristiche strutturali sopra esposte, anche per un diverso regime giuridico.


Per quanto riguarda i balconi aggettanti, è intervenuta la Cassazione, sancendo, per i motivi sopra esposti, che la proprietà dei balconi aggettanti è solo del titolare dell’appartamento cui essi ineriscono.

Infatti: "In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole". (Cass. 1990/2016).

Dunque, le spese (ordinarie e straordinarie) di riparazione e manutenzione del balcone, relative alla sua struttura, alla ringhiera, al parapetto e alla pavimentazione, devono essere interamente sostenute dal singolo condomino proprietario dell’appartamento munito di balcone il quale, perciò, non potrà avanzare pretese o contributi dagli altri condomini.

Tale assunto, ormai diventato consolidato, è stato confermato da recentissima giurisprudenza: Cass. n. 7042/2020.


Maggiori perplessità, al contrario, destano i balconi incassati.

Infatti, a differenza di quanto finora sostenuto per quelli aggettanti, i balconi incassati rientrano tra le parti di proprietà comune dei proprietari di piani sovrapposti poichè vengono equiparati ai solai i quali, per l'appunto, costituiscono parte comune, essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nonché destinati all’uso o al servizio di esso. (Cass. 637/2000).

E proprio tale equiparazione, ad avviso della Corte di Cassazione, comporta l’assoggettabilità dei balconi incassati alla disciplina dettata dall’art. 1125 c.c., secondo il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione della struttura incassata sono a carico di entrambi i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, nella misura della metà ciascuno.


Ma cosa succede nel caso in cui il balcone presenti elementi decorativi?

2) Balcone con elementi decorativi o rivestimenti: chi paga?

In questo frangente, la disciplina dei balconi aggettanti e quella dei balconi incassati non presenta differenze, a parte qualche particolarità.


Non tutte le parti che compongono un balcone possono ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare a cui il balcone accede.

A tal riguardo, è sempre la Cassazione a precisare che, nel caso in cui la parte frontale e inferiore del balcone presenti dei rivestimenti o elementi decorativi, "quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (Cass. 10209/2015), devono essere considerati beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.

Infatti questi, migliorando l'estetica dell'intero edificio, ne aumentano anche il suo valore, e pertanto, anche quello dei singoli appartamenti.

La conseguenza è che, alle spese di ristrutturazione dei soli rivestimenti ed elementi decorativi dei balconi (ad esempio i frontalini), dovrà provvedere l'intero condominio, ripartendo gli importi proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno.


L'unico caso in cui il condominio possa evitare tali spese, è quello in cui si fornisca la prova che i frontalini e le parti esterne dei balconi non abbiano alcuna funzione ornamentale per lo stabile nel suo complesso, o che il fabbricato non abbia un’architettura uniforme da salvaguardare.

Solo in questo caso, la regola generale non viene applicata e le spese di riparazione del balcone spetteranno al singolo condomino.


A tal proposito, la particolarità che riguarda i balconi incassati interessa i lavori riguardanti il parapetto, cioè la parte esterna del balcone.

Per giurisprudenza costante, il balcone incassato, inserendosi armonicamente all’interno della struttura complessiva dell’edificio, contribuisce all’aspetto esteriore dell’intero condominio ed incide sulla sua facciata e, per tali motivi, viene considerata parte comune dell'edificio.

Di conseguenza, si applicherà l'art. 1123 c.c., secondo il quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio devono essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.



3) Sottobalconi: cosa sono e a chi spetta la loro manutenzione?

Un aspetto ben più complicato riguarda la manutenzione dei sottobalconi, ed è proprio in questo frangente che troviamo una significativa differenza tra balcone aggettante e incassato.


Il sottobalcone è quella parte del balcone che funge da copertura per il balcone inferiore.

Il sottobalcone, quindi, si ha solo per i balconi aggettanti, e non per quelli incassati.


In virtù del fatto che, come più volte esposto, per i balconi aggettanti è stata esclusa la funzione di copertura del balcone sottostante, le spese per la riparazione del sottobalcone sono di esclusiva proprietà del proprietario dell’appartamento di cui il balcone costituisce un’estensione.

Così come sarà di esclusiva responsabilità del proprietario del balcone aggettante la sua manutenzione se, dal sottobalcone, si stacca del calcinaccio o pezzi di cornicione.


Qualora, però, i sottobalconi siano dotati di rivestimenti estetici, secondo la Sentenza n. 1990/2016 della Cassazione, questi ultimi appartengono al condominio e, pertanto, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini per millesimi.


Per quanto riguarda i balconi incassati, invece, si parla più propriamente di parte inferiore del poggiolo.

Come abbiamo detto precedentemente, la caratteristica dei balconi incassati è che non sporgono dalla facciata dell’edificio, cosicché il piano di calpestio rappresenta, per l'inquilino del piano inferiore, un vero e proprio solaio, avendo una funzione divisoria tra i due piani.

Pertanto, deve trovare applicazione la regola sancita dall'art. 1125 c.c., secondo cui le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.



4) Se cade materiale dal balcone, chi ne risponde?

Ancora, la qualificazione del balcone e le corrispettive regole incidono sulla responsabilità per eventuali danni a terzi: chi ne risponde?

La risposta è molto semplice: la responsabilità va ripartita secondo i criteri che abbiamo visto sopra per gli interventi da effettuarsi su tale parte dell'appartamento.

Pertanto:

- se il danno a terzi è stato causato dalla caduta di una parte del sottobalcone che non debba intendersi come elemento decorativo dell’intero condominio, a risponderne sarà solamente il proprietario dell’appartamento cui il balcone si riferisce;

- al contrario, qualora i danni siano determinati dalla caduta di materiale distaccatosi dalle parti comuni, la responsabilità è dell'intero condominio.

In tale ultima ipotesi, ai sensi dell'art. 1134 c.c., nel caso in cui l'intervento per la manutenzione del balcone sia urgente, la spesa può essere anticipata anche dal singolo condomino, salvo poi diritto al rimborso da parte degli altri condomini, rimborso che, al contrario, non sarà dovuto in caso di mancata urgenza della spesa non autorizzata.


Quindi, alla luce di tali norme, potrete obbligare il vostro vicino ostinato a compiere i lavori che gli spettano! O forse...no?

5) Si può obbligare il condomino a riparare il balcone?

Se queste sono le norme generali, è vero anche che, se il vostro condomino scontroso si rifiuti di effettuare i lavori di manutenzione straordinaria sul proprio balcone, non è possibile obbligarlo senza il suo consenso, neppure se, durante l'assemblea condominiale, la ristrutturazione viene approvata con la maggioranza dei voti: occorre l'unanimità.


In concreto, questo che cosa comporta? Che, qualora l'assemblea approvasse la ristrutturazione e notificasse un decreto ingiuntivo al condomino "insolvente" per recuperare il suo credito, quest'ultimo potrebbe opporsi, anche senza bisogno di contestare la decisione dell’assemblea nei 30 giorni previsti secondo legge.


L’assemblea, dunque, non può assumere decisioni che riguardano i beni di proprietà esclusiva, a meno che non si riflettano sull’adeguato uso di quelli comuni.


Riassumendo...

Quando si provvede alla ristrutturazione dei balconi, bisogna distinguere:


BALCONI AGGETTANTI

  • la manutenzione compete al proprietario dell’appartamento, che ne è il solo titolare;

  • la manutenzione del rivestimento esterno dei balconi, che si inserisce sulla facciata dell’edificio, compete al condominio e viene ripartita per millesimi tra tutti i proprietari;

  • la manutenzione dei decori esterni dei balconi, che servono a migliorare l’estetica dell’edificio compete al condominio e viene ripartita per millesimi;

  • la manutenzione del sottobalcone del balcone aggettante spetta al proprietario del piano di sopra;


BALCONI INCASSATI

  • la manutenzione compete ad entrambi i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastanti, nella misura della metà ciascuno;

  • la manutenzione del rivestimento esterno dei balconi, che si inserisce sulla facciata dell’edificio, compete al condominio e viene ripartita per millesimi tra tutti i proprietari (come per quelli aggettanti);

  • la manutenzione dei decori esterni dei balconi, che servono a migliorare l’estetica dell’edificio compete al condominio e viene ripartita per millesimi (come per quelli aggettanti);

  • la manutenzione della parte inferiore del balcone incassato resta a carico del proprietario del piano superiore per quanto riguarda la copertura del pavimento, e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.


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