• Avv. Chiara Ennas

Posso farmi restituire l'affitto pagato in nero?


Vivi in affitto e hai sempre pagato il canone in nero? Beh non ti preoccupare, l'unico vero problema lo avrà il padrone di casa!


Infatti, quando parliamo di "affitti in nero",

intendiamo affitti non dichiarati al fisco e, di conseguenza, illegali: possono consistere in un semplice accordo verbale tra proprietario e inquilino, o una forma contrattuale scritta ma non registrata all’Agenzia delle Entrate.

Comunque, in questo modo, il proprietario non dovrà versare l’imposta di registro, e l’imposta sui redditi percepiti dalla riscossione del canone di locazione dal momento che, l'inquilino, corrisponderà un canone inferiore rispetto a quello che avrebbe dovuto corrispondere al lordo delle tasse.


1) Affitto in nero: quali sono le conseguenze?

Alla luce di ciò però, nonostante tu con tale accordo abbia accettato, come conseguenza, l'evasione fiscale, sei comunque tutelato dalla legge: nel caso in cui tu decidessi di denunciare l’irregolarità fiscale, a pagarne le conseguenze sarebbe solo il padrone di casa, che riceverebbe un accertamento con le relative sanzioni.

Ma, in aggiunta, qualora tu decidessi di agire in tribunale, potresti ottenere la restituzione dell’affitto pagato in nero.


Tutto ciò ti sembrerà strano, perché siamo sicuri che crederai che l'affitto in nero sia conseguenza di un'intesa illecita tra proprietario e inquilino e, per questo, dovrebbero essere entrambi responsabili.

In realtà non è così, ed è stato confermato più volte dalla Cassazione.

Un esempio è costituito dalla Sentenza n. 25503/16 del 13.12.2016, tramite la quale i giudici supremi indicano che, se è vero che il contratto non registrato è nullo per legge, è anche vero che le somme versate dall’inquilino a titolo di canone non hanno ragione di essere, poiché ci si troverebbe in assenza di un legittimo motivo a giustificare il trasferimento del denaro. Pertanto, quest’ultimo andrà interamente rimborsato all'inquilino.


Infatti, appare ovvio che la mancata registrazione del contratto di locazione costituisca un indebito vantaggio solo per il padrone di casa che, in tal modo, eviterà di pagare le tasse.

Stando così le cose, risulta abbastanza evidente che sarà l'inquilino, in un certo senso, ad assecondare e "subire" la decisione del proprietario di non denunciare il contratto al fisco.


Ed è proprio per questo che la legge stabilisce, in caso di affitto in nero, una nullità relativa: il contratto impegna solo il locatore ma non anche il conduttore/inquilino che, pertanto, potrà chiedere la restituzione dell’affitto pagato in nero senza essere sfrattato.


Ma come si può ottenere la restituzione?


2) Affitto in nero: restituzione del canone

Eccoci arrivati al punto importante della questione: come e quando può essere richiesta la restituzione del canone?

Ciò può succedere in due casi:

  • quando il contratto non è stato registrato;

  • quando il contratto è stato registrato ma indica un affitto inferiore rispetto a quello effettivamente versato.

La legge dà all’inquilino un termine fino a sei mesi per agire contro il proprietario di casa e chiedergli il rimborso delle somme in più versate e da lui non dichiarate al fisco.

Tale termine decorre da quando l'inquilino lascia l’appartamento.


L'inquilino, dunque, può rivolgersi al giudice e chiedere la restituzione dei soldi versati, e sarà il padrone di casa a pagare le relative sanzioni.


Per ottenere il rimborso, tuttavia, l’inquilino dovrà mostrare le copie dei bonifici effettuati nei confronti del proprietario, o le copie delle ricevute di pagamento degli affitti.

E' fondamentale fornire ogni prova documentale utile, come anche per esempio foto o altri elementi che dimostrino di aver abitato in quel determinato appartamento.


La Corte di Cassazione comunque, come anticipato, considera inesistente non solo il contratto di locazione non registrato, ma ritiene che le somme verste a nero manchino di un legittimo motivo che giustifichi la loro corresponsione.

Pertanto, il giudice, potrà decidere di applicare anche il risarcimento del danno, con il pagamento dell’ingiustificato arricchimento.


C'è un "PERÓ"...

Secondo la Corte di Cassazione (20395/16), l’Agenzia delle Entrate può chiedere un adempimento anche all'inquilino: l'imposta di registro.

Infatti, nonostante la registrazione e il pagamento dell'imposta, secondo la Legge di Stabilità 2016, che ha modificato l’articolo 13 della legge 431/1998, siano adempimenti che spettano al proprietario, il Fisco, in via subordinata, potrebbe comunque chiederetali adempimenti all’inquilino.


E' bene infine evidenziare che, sempre in base alla Legge di Stabilità 2016, l’inquilino può presentare ricorso all’autorità giudiziaria, oltre per la restituzione delle somme, anche per richiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dalle norme.

In tal caso, sarà il giudice a stabilire il canone dovuto e la restituzione delle somme in più versate.


Riepilogando...

In presenza di un "affitto in nero", nel caso in cui l'inquilino decidesse di denunciare l’irregolarità fiscale, a pagarne le conseguenze sarebbe solo il padrone di casa, che riceverebbe un accertamento con le relative sanzioni e, qualora decidesse di agire in tribunale, potrebbe ottenere la restituzione dell’affitto pagato in nero.


QUANDO PUò ESSERE RESTITUITO IL CANONE?

  • quando il contratto non è stato registrato;

  • quando il contratto è stato registrato ma indica un affitto inferiore rispetto a quello effettivamente versato;

  • entro sei mesi da quando l'inquilino lascia l’appartamento.


COME RICHIEDERE LA RESTITUZIONE DEL CANONE?

  • l'inquilino si deve rivolgere al giudice e chiedere la restituzione dei soldi versati;

  • dovrà mostrare le copie dei bonifici effettuati nei confronti del proprietario, o le copie delle ricevute di pagamento degli affitti;

  • dovrà provare di aver abitato in quel determinato appartamento.

Hai bisogno di una consulenza su questo argomento?

Inviaci la tua richiesta!



Ti potrebbe interessare: